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Artigos - A cobrança da comissão de corretagem e da chamada taxa de assessoria técnica imobiliária (SATI) é válida?
 
A cobrança da comissão de corretagem e da chamada taxa de assessoria técnica imobiliária (SATI) é válida?

Breve análise sobre o tema que está bastante em voga, notadamente diante da expectativa de julgamento do Resp 1.551.956-SP, que está sob o rito dos recursos repetitivos.

Primeiro, é preciso esclarecer o que é a comissão de corretagem e a chamada taxa de assessoria técnica imobiliária.

A comissão de corretagem nada mais é do que o valor pago ao corretor pela prestação de seus serviços. O Contrato de corretagem tem previsão no Código Civil, no art. 722, com a seguinte redação:

Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Pelo teor do dispositivo legal é evidente que a comissão de corretagem deve ser paga por quem contrata o corretor.

No tocante a SATI, a priori, é preciso registrar que não se trata de taxa. Haja vista não se enquadrar nos requisitos previstos no art. 77do Código Tributário Nacional.

Na verdade, trata-se de um valor cobrado pelas construtoras para elaborar o contrato, analisar a documentação do comprador e auxiliar na contratação de financiamento bancário.

É comum que construtoras exijam que o consumidor pague a comissão de corretagem e da chamada taxa de assessoria técnica imobiliária (SATI) quando da efetivação do contrato de promessa de compra e venda de imóveis, ocorre que muitas vezes essas cobranças são abusivas.

Na compra de imóveis na planta ou mesmo imóveis novos já construídos, as construtoras contratam corretores para buscar compradores. Esses corretores ficam responsáveis pela publicidade do negócio e, normalmente, ficam em stands de venda informando as características do imóvel e valores aos potenciais compradores.

Em tal situação, é claro que os corretores trabalham para as construtoras com o objetivo de garantir vendas, tendo um claro vínculo com essas empresas.

Nessa quadratura, é de fácil visualização que os responsáveis pelo pagamento da comissão de corretagem deveriam ser as construtoras, haja vista estas terem se beneficiado com a prestação dos serviços, conseguindo negócios para a construtora.

Ocorre que mesmo em tal situação é bastante comum que as construtoras, em um contrato de adesão, exijam a comissão de corretagem do comprador, sendo tal conduta evidentemente abusiva e contrária ao Código de Defesa do Consumidor (CDC).

CDC veda as cláusulas que estabeleçam obrigações abusivas, colocando o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51IV,CDC). Ademais, também proíbe a chamada “venda casada”, na qual se condiciona a compra de um produto ou serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço (art. 39ICDC).

Na presente situação, o abuso da construtora que se beneficia de um serviço e o repassa injustamente ao consumidor é óbvio, ademais, como o consumidor não tem a liberdade de contratar um corretor para avaliar o imóvel, mas deve aceitar o imposto pela construtora, se visualiza de maneira evidente a “venda casada”.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. MULTA COMPENSATÓRIA. PREVISÃO CONTRATUAL. PERDAS E DANOS. RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABUSIVIDADE. DEVOLUÇÃO NA FORMA SIMPLES. AUSÊNCIA DE MÁ FÉ. 1. Existente cláusula contratual que expressamente prefixa os prejuízos do adquirente a título de multa compensatória, isto é, com a finalidade de recompor o patrimônio que este deixou de auferir durante o atraso na entrega do imóvel mensalmente, incabível a condenação ao pagamento de indenização por lucros cessantes, sob pena de bis in idem. 2. Nos termos do art. 475 do Código Civil, em decorrência do inadimplemento, é possível que a parte lesada requeira indenização por perdas e danos, além da resolução do contrato. 3.O contrato que transfere ao consumidor a obrigação do pagamento do serviço de corretagem contratado é nulo de pleno direito em virtude da manifesta abusividade, sobretudo quando a construtora optou por não embutir o valor da comissão no preço do imóvel. 4. No caso em questão é inaplicável a devolução em dobro prevista no art. 42parágrafo único do Código de Defesa do Consumidor, tendo em conta que a cobrança foi realizada com base no contrato celebrado entre as partes, o que, de plano, afasta a má fé. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJ-DF - APC: 20140111530426, Relator: HECTOR VALVERDE SANTANNA, Data de Julgamento: 02/12/2015, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 15/12/2015. Pág.: 341) (Grifou-se)

No tocante à SATI, essa se mostra igualmente abusiva quando é imposta ao consumidor. O adquirente de imóvel deve ter a liberdade de escolher pagar pelo serviço assessoria técnica imobiliária, assinando um contrato próprio para esse serviço, com cláusulas claras.

Ocorre que na maior parte das vezes, a cobrança da SATI é cláusula do contrato de promessa de compra e venda e muitas vezes o serviço sequer é prestado, sendo igualmente um caso de “venda casada”, com as mesmas consequências já esposadas.

Nesse sentido:

REPETIÇÃO DE INDÉBITO. TAXA SATI. ABUSIVIDADE CONFIGURADA NA HIPÓTESE CONCRETA. PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS NÃO DEMONSTRADA. DEVOLUÇÃO NA FORMA SIMPLES. APELAÇÃO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDA. 1. Ação de repetição de indébito movida pelo promitente comprador de imóvel. Taxa SATI. Sentença de improcedência. Reforma. 2.Abusividade configurada na hipótese concreta. Contratação obrigatória da taxa SATI. Prestação dos serviços não demonstrada. Ônus da ré. 3. Prescrição. Inocorrência. Prazo decenal do art. 205CC. 4. Devolução na forma simples. Má-fé não verificada. 5. Apelação do autor parcialmente provida. (TJ-SP - APL: 00240806820138260003 SP 0024080-68.2013.8.26.0003, Relator: Alexandre Lazzarini, Data de Julgamento: 30/06/2015, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/07/2015)(Grifou-se)

Atualmente a abusividade da cobrança a comissão de corretagem e da SATI, bem como o prazo de prescrição para a ação de repetição de indébito, estão sendo debatidos pelo STJ, no Resp 1.551.956-SP, sob o rito dos recursos repetitivos, previsto no art. 543-C, doCódigo de Processo Civil.

Mais recentemente, o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, na Medida Cautelar n. 25.323-SP, determinou a suspensão de todas as ações que discutem o tema no país. Destarte, até a decisão do STJ os atos processuais de demandas com os temas citados ficaram paralisados.

Resta aguardar a decisão do STJ que orientará as decisões de todos os processos que discutem a validade da transferência da comissão de corretagem e da SATI, bem como o prazo de prescrição para as ações de repetição de indébito.

Mattheus Sampaio

Advogado

 
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